В Минске в сентябре рост стоимости квартир практически остановился. «Цены достигли исторического максимума и начали приспосабливаться к платежеспособному спросу», — отмечает руководительница управления продаж вторичного рынка жилья агентства «Твоя столица» Анжела Третьяк. Она также рассказала о четырех «сигналах», которые могут указывать на перемены на рынке недвижимости. Спойлер: пока они не активировались, говорит экспертка.
«В последнее время из каждого утюга кричат о грядущем обвале цен на жилье. Коллегам часто задают один и тот же вопрос: „Может, нам подождать? Вдруг все упадет?“ — приводит вопросы Анжела Третьяк. — „Твоя столица“ на рынке недвижимости тридцать лет. И каждый раз, когда начинается такая паника, мы задаем встречный вопрос: „А какое именно снижение вы ждете? На 50%? На 10−15%? А может, на 1−2%?“ Согласитесь, разница существенная и напрямую влияет на выбор».
Конец длинного цикла
Экспертка отмечает, что «рынок недвижимости — это не акции или валюта, которые могут рухнуть за один день».
«Это циклическая система, где длина цикла измеряется годами. Сегодня мы видим конец длинного цикла роста цен. График вышел на плато. Я не ожидаю роста цен даже с поправкой на дефицит предложения и удешевление кредитов. Почему? Потому что у людей просто нет денег, чтобы покупать квартиры по более высоким ценам, чем сегодня, — поясняет Анжела Третьяк. — Давление на цены может быть компенсировано банковской системой. Анонсированное государством снижение ставок по ипотеке до 9−12% в 2027 году может немного повысить активность покупателей. Но эта активность сможет лишь поддерживать сложившийся уровень цен, но никак не подтолкнет их вверх».
Уроки «попиццот»
«Помните 2010 год? На фоне мирового кризиса и падения цен в 2009 году на форумах Onliner появилась гипотеза. Цены упадут до „справедливых“ 500 долларов за метр. Так родилась идея „попиццот“. Название иронично отсылало к государственному ориентиру зарплат, — добавляет экспертка. — Самый мощный всплеск веры в „справедливую“ цену случился после валютного кризиса 2014 года. Форумные аналитики были уверены: дно не достигнуто. А что в реальности? Пик цен пришелся на октябрь 2008 года — 2000 долларов за метр. Дно рынок нащупал только к середине 2017-го — 1200 долларов».
Аналитик отмечает, что ситуация на рынке недвижимости измеряется длинными циклами.
«2000−2008 годы — рост. 2009−2017 годы — падение. С 2017-го — снова рост. Чтобы потерять 40% цены, рынку понадобилось почти 10 лет. Разве это обвал? Нет. Это медленная, плавная коррекция. А те, кто ждал „попиццот“, просто потеряли эти годы», — добавляет Анжела Третьяк.
Какие могут быть сигналы падения цен
Рынок недвижимости очень консервативен. Он реагирует на внутренние и внешние факторы с большой задержкой. Предсказать их поведение не сможет даже самая продвинутая эконометрическая модель, отмечает экспертка.
По ее словам, есть несколько факторов, которые могут оказывать давление на цены:
- рост курса доллара;
- рост ставок по кредитам или ужесточение требований к заемщикам;
- выброс на рынок большого количества инвестиционных квартир, собственники которых решили зафиксировать прибыль;
- резкий рост внешних рисков.
«Пока мы не фиксируем ни одного из этих факторов. Хотя риски сохраняются, говорить о начале быстрого снижения рано», — отмечает Анжела Третьяк.
Она ожидает «стабилизацию цен на сложившемся уровне с возможной осторожной корректировкой после Нового года — именно корректировкой, но никак не обвалом».
