Средняя цена проданного в ноябре 2024 года в Минске жилья впервые за десять лет превысила 1600 долларов за «квадрат». Но на фоне подорожавшего доллара и подросших ставок по кредитам продажи застыли. Издание Tochka cпросило у экспертов, стоит ли ожидать снижения цен на жилье.
Продавцы не спешат снижать цену
Руководитель отдела продаж компании «Абсолют Недвижимость» Дмитрий Бабицкий подтвердил, что сделок в ноябре-декабре прошлого года заключалось немного. И это происходит не только на фоне роста доллара, но и в связи с увеличением ставок по кредитам.
— Человеку могли одобрить определенную сумму. Однако, пока решался вопрос, ставка выросла. И банк снизил размер ссуды, которую готов предоставить. А когда и американская валюта подорожала, в долларовом эквиваленте получилось еще меньше, — объяснил собеседник, почему покупатель вынужден отказываться по объективным причинам.
При этом эксперт отметил, что непосредственно в момент колебания курса доллара жилье вряд ли подешевеет. У покупателей начинается паника, они стараются как можно быстрее переложить деньги в недвижимость, ожидая, что может быть еще хуже. Соответственно, спрос растет, и продавцам сложно думать про скидку. Происходит наоборот, собственники почему-то считают, что это подходящее время, чтобы повысить ликвидность своих «квадратов». И зачастую повышают их стоимость даже в долларовом эквиваленте. А вот когда курс стабилизируется, люди успокоятся и долго не будет ничего происходить, владельцы начнут искать баланс цены и могут пойти на снижение.
Дмитрий также обратил внимание, что не бывает похожих сделок. Надо исходить из конкретных условий. Например, на продаже могут быть две похожие однокомнатные квартиры. Обе долго не продаются. Но одна пустует, а другую собственник сдает. В первом случае владелец может устать ждать и согласится на скидку. Во втором — продолжит сдавать до более стабильных времен.
Опыт предыдущих девальваций
Директор компании «Абсолют Недвижимость» Александр Сергеев дополнил, что если, например, доллар за короткий период времени вырастет до четырех рублей, то покупательская способность снизится. Но удешевление квартир при этом следует ожидать только через три-четыре месяца.
Сначала продавцы держат цены и ждут. Если ничего не происходит, начинают снижать, пока снова не проявится спрос. Но, если доллар подорожает в два раза, это не значит, что недвижимость в эквиваленте станет сопоставимо дешевле. Собственники будут постепенно искать цену, при которой они согласятся расстаться со своим имуществом. Либо просто на неопределенное время уйдут, снизив тем самым предложение и остановив падение цены.
По словам эксперта, нужно также учитывать, что многие участники рынка улучшают жилищные условия: переходят из одной недвижимости в другую, покомфортнее. И поэтому они продадут свое жилье, когда собственник более качественной квартиры уступит в цене сопоставимую разницу.
Влияют ли на рынок покупатели из России и других стран?
Если говорить о россиянах, то, по оценкам собеседника, их влияние на рынок жилья в Беларуси несколько преувеличен. Простой человек должен задаться вопросом, зачем ему нужна квартира в нашей стране. И он в любом случае столкнется с теми же факторами, в первую очередь удешевлением российского рубля.
Когда речь идет о крупных инвесторах, то они еще несколько раз подумают, стоит ли вкладываться в жилое помещение, приносящее 6−7% годовых. В то время как есть коммерческие варианты, где доходность 10% и более долгосрочный гарантированный доход.
Что касается представителей арабских стран, то они предпочитают недвижимость люксового сегмента. На ходовые варианты их спрос не влияет.
Сославшись на свой опыт, Александр Сергеев подчеркнул, что покупатели из России или Литвы не будут бездумно вкладывать деньги в недвижимость. Они для того и идут к специалистам, знающим местный рынок, чтобы те подобрали ликвидные варианты.
Может ли рухнуть рынок недвижимости в Беларуси?
Эксперт предостерег от ожиданий квартир за 10−15 тысяч долларов, как это было в начале 2000-х. Рыночных предпосылок к этому нет. Ведь даже в сегодняшних условиях покупательская способность людей гораздо выше. Да и доллар уже не тот, что был 20 лет назад. Сейчас нельзя купить за 100 долларов то, на что хватало тогда, он также подвержен инфляции. Плюс за пределами США ценность американской валюты выше.
За короткий период рынок недвижимости в Беларуси прошел много стадий на фоне разных форс-мажорных событий: коронавирус, выборы-2020 и война в Украине. За все это время цены глобально не снижались. Наблюдался определенный спад, когда начали уезжать айтишники, которым надо было быстро реализовать свою недвижимость. И то цены упали незначительно, люди просто продавали по рынку на фоне возросшего в моменте предложения.
— Сегодня квартир все равно не хватает. На одну хорошую претендуют 10−15 желающих. Даже если ставки по кредитам повысятся, они не перестанут нуждаться в решении квартирного вопроса и купят чуть подорожавшее жилье, сэкономив на чем-то другом (не поедут один раз в Турцию). То есть в любом случае останется условно пять претендентов. И спрос будет превышать предложение, — рассказал руководитель агентства.
И добавил, что, в частности, Минск остается центром притяжения людей из периферии. Собеседник привел для примера огуречную и клубничную столицы Беларуси. Пока бизнес там работает, дети растут, родители будут делать все возможное, чтобы отправить свое чадо учиться в большой город и обеспечить его квадратными метрами.
По оценкам собеседника, на рынок недвижимости в Беларуси с большей вероятностью всерьез может повлиять приостановка выдачи доступных кредитов. Ведь огромное количество покупателей хоть чуть-чуть, но все-таки задействует заемные средства.
Однако за этим наверняка последуют и соответствующие решения финансовых властей, у которых уже есть исторический опыт. Сама мера может быть вынужденной, чтобы не допустить паники, но временной — до стабилизации на валютном рынке.
